این روزها دریافت حق‌الزحمه‌های نجومی توسط برخی از مشاورین املاک سبب شده تا مردم و به‌خصوص قشر ضعیف جامعه با نارضایتی از عملکرد آنها، به انتشار مطالبی در فضای مجازی متوسل شوند که بخشی از آنها ناشی از کم‌اطلاعی و بخشی از آن بیانگر واقعیاتی انکارناپذیر است.
در همین راستا توضیحات ذیل با یادآوری این نکته که مطالب مطرح شده در این یادداشت در مورد همه مشاورین املاک صدق نمی‌کند و بسیاری از آنها افراد متعهدی هستند که دقیقاً طبق شرع و قانون عمل می‌کنند، ارائه می‌گردد.
اول این‌که؛ معاملات خرید و یا فروش ملک در تهران، به گونه‌ای است که برای معاملاتی تا سقف ۵۰۰ میلیون تومان، معادل ۵/.% (پنج دهم درصد) از قیمت کل ملک تحت عنوان حق کمیسیون از طرفین معامله (هر کدام ۲۵/ درصد) دریافت می‌شود و در صورتی که ارزش ملک معامله شده از ۵۰۰ میلیون تومان بالاتر باشد ۲۵/. درصد (۲۵ صدم درصد) از مبلغ مازاد قیمت ملک به حق کمیسیون اضافه می‌شود. علاوه بر این در تمامی معاملات به حق کیسیون مشاورین (فقط به حق کمیسیون، نه قیمت کل ملک) معادل ۹ % (۹ درصد) دیگر تحت عنوان مالیات ارزش افزوده اضافه می‌شود.
بنابراین؛ بابت یک ملک مثلاً پانصد میلیون تومانی، هر طرف معامله باید یک میلیون ۲۵۰ هزار تومان حق کمیسیون پرداخت کنند که با ۹ درصد مالیات ارزش افزوده‌ای که به حق کمیسیون اضافه می‌شود، سهم هر طرف معادل یک میلیون سیصد و ششصد و دو هزار و پانصد تومان می‌شود.
اما مشکل این است که برخی از مشاورین املاک حق کمیسیون خود را بر اساس تعرفه رسمی اعلام شده اخذ نمی‌کنند و در مورد نحوه محاسبه آن به مراجعه کنندگان توضیح نمی‌دهند و در واقع این فرمول را رعایت نمی کنند و به نوعی سر مردم را کلاه می گذارند.
دوم این‌که؛ همین مقدار نسبت به کاری که انجام می‌دهند و در قیاس با حق‌الزحمه سایر مشاغل از جمله؛ معلمین و به‌خصوص اساتید دانشگاه، بسیار زیاد و ناعادلانه است، البته ممکن است گفته شود که هر بنگاه در طول ماه یکی دو مورد خرید و فروش دارد و لذا کمتر از آن مقرون به صرفه نیست، اما این ادعا به دلایل ذیل قابل قبول نیست.
اولاً اگر کار مشاورین مقرون به صرفه نبود، این همه بنگاه در سطح شهرها و حتی روستاها تأسیس نمی‌شد، ثانیاً اگر کار نسبت به تعداد بنگاهها کم است، ناشی از سوءتدبیر اتحادیه است که بی‌ضابطه مجوز تأسیس صادر می‌کند و ثالثاً معمولاً بنگاهها غیر از خرید و فروش، فعالیتهای دیگری مانند؛ رهن و اجاره و حتی مشارکت در ساخت هم انجام می‌دهند، رابعاً ممکن است، مشکل کاهش مشتری ناشی از گرانی مسکن باشد که در این مورد هم برخی از همین مشاورین املاک نقش اساسی دارند.
سوم این‌که؛ دلیلی وجود ندارد که بنگاه بابت خانه‌هایی با قیمت بالاتر، حق کمیسیون بیشتری دریافت کنند، چون برای هر ملک چه گران و چه ارزان، یک برگ قولنامه تنظیم می‌کنند، لذا باید مانند سایر اصناف برای نوشتن هر قولنامه (صرفنظر از مبلغ مورد معامله)، یک تعرفه مشخص داشته باشند مگر این‌که مبلغ مازاد به عنوان مالیات یا عوارض و امثال آن به دولت پرداخت شود.
حداقل اقدام این است که باید تا یک سقف مشخص مثلا ۵ میلیارد تومان که یک خانه معمولی محسوب می‌شود، یک تعرفه ثابت داشته باشد و مبالغ بیشتر از آن به شکل درصدی اضافه شود.
این مورد در رابطه با سایر فعالیتهای مشاورین املاک از جمله قراردادهای اجاره مسکن و مغازه نیز هیچ توحیه منطقی و معقولی ندارد، زیرا با این‌که کم یا زیاد بودن مبلغ اجاره هیچ تأثیری در حجم و نوع فعالیت بنگاه ندارد، قانون طرفین قرارداد را ملزم به پرداخت یک چهارم مبلغ اجاره به مشاورین املاک می‌نماید، که برای یک کارگر یا کارمند که با هزار مشکل اجاره ماهانه را تأمین می‌کند، بسیار سنگین است.
چهارم این‌که؛ مشاورین املاک نسبت به سایر اصناف با کمترین سرمایه‌گذاری در حد یک مکان کوچک یا بزرگ، چند میز و صندلی و چند خط تلفن ایجاد می‌شوند، اما اکثراً بیشترین سود را می برند، در حدی که برحی از آنها بهترین خانه ها و بهترین و مدرنترین خودروها و مجللترین دفاتر را دارند.
پنجم این‌که؛ بخش قابل توجهی از نابسامانی مسکن ناشی از اقدامات غیرقانونی و نامشروع برخی از بنگاههایی است که با دلالی و واسطه‌گری کاذب، انجام معاملات صوری، بازرگرمی‌های نامتعارف و دروغین، تبانی با برخی از پیمانکاران ساختمانی و بعضی از فروشندگان و همکاری با عوامل مذکور در احتکار مسکن (با هدف افزایش کاذب قیمتها) و امثال آن، سبب شده‌اند تا هم مردم نسبت به کار آنها بدبین شوند و هم سایر همکاران آنها که متعهد به رعایت شرع و قانون هستند، با مشکل کسب درآمد منطقی و مشروع مواجه شوند.
بنابراین؛ اگر برخی بنگاهها درآمدشان خیلی خوب نیست یا ناشی از علل مورد اشاره است و یا عواملی مانند؛ مکان و محل نامناسب، به روز نبودن و ناواردی خود آنها و امثال آن است که در کاهش درآمدشان تأثیر گذاشته است.
احمدرضا هدایتی
کارشناس ارشد مدیریت
۱/۱/۱۴۰۰
نشانی الکترونیکی: ARH110@yahoo.com نشانی سایت: rahtooshe.com
